いえづくり計画⑫〜住宅ローン動向〜

2024年5月22日 更新

いえづくりコラムでは皆様のいえづくりの役に立つ情報を発信していきます。

第12回は住宅ローン動向編です。

約1年前にこのいえづくりコラムの「いえづくり計画②〜ローン編〜」にて

・変動金利と固定金利の中身

・どちらの金利を選ぶべきか

について書かせていただきました。

今回足元での長期金利が上昇しているので、また住宅ローンについて書こうと思います。　

5/22現在で10年物国債が1%となり、11年ぶりの高水準になったというニュースを見ました。これは日銀が今まで大量購入していた日本の国債の購入額を減額する、といわれていることから、先回りして今もっている国債を売る動きが出ているからかと思います。（今まで国債を買い支えていた日銀が購入額を減らすと需給のバランスが崩れて、国債価格は下落し、国債の金利は上昇する。）

以前のコラムで書いたように住宅ローンにおいては、固定金利が10年物国債に連動するような動きを取る、と言われてます。
実際固定金利において人気のフラット35は国内最大手のARUHIで2019年には1.1%まで下がっていましたが、足元の金利は1.83%となってます。

一方で変動金利については史上最低金利を維持しており、一番低い変動金利での住宅金利は0.298％でした。
先日、日銀がマイナス金利を解除するというニュースが話題になりましたが、日銀の政策金利は変動金利に影響するので、今後日銀が金利を上げてくると変動金利も上がってくるかと思います。
ただ日本では70%以上の方が住宅ローンを選択する際に変動金利にしているので、これを上げると多くの日本人のローン返済額が増えて、経済に大きなマイナスの影響を与えることになります。こうしたことから日銀が政策金利を一気に上げるということは考えにくいですが、今後の固定・変動金利の動向は誰にもわからないので、現在住宅購入を検討している方にはとても悩ましい問題です。

高くなっている固定金利を選んで支払金利を確定させるか、今は最低水準だが今後急激に上がる可能性もある変動金利を選ぶか。以下はどちらを選ぶかを考えるポイントです。

1. 将来的な収入の見通し：安定した収入が見込める場合は、変動金利のリスクを取ることも考えられますが、不安定な場合は固定金利の方が安心です。会社に勤められていて今後の給与水準が下がる可能性が低い場合は、固定金利を選んで、毎月の収入と支払いの収支を確定させるのも手でしょう。（収支がマイナスになるのはもちろんNGですが。）
2. 返済期間：短期間で返済する予定がある場合は、低金利の変動金利を活用することが有利です。しかし、長期的な返済を考えている場合は、固定金利でリスクを避けることが重要です。
3. 市場の動向：普段から経済のニュースに多く触れて今後の金利動向を予測することも重要かと思います。私はテレ東系列のモーニングサテライトを毎朝見てますが、世界の中央銀行の政策金利の動きについてウォッチできるのでとても良い情報が得られているかと思います。

変動金利か、固定金利か、どちらを選ぶかは人によって異なりますが、私が懇意にしている大手金融機関の方は日銀が政策金利を上げたところで変動金利の上げ幅は0.5%程度に留まるだろうから、まだまだ変動が有利、と仰ってました。ただ足元の円安を踏まえるとそれくらい低い政策金利では円が買われないから、この円安解消のために日銀が政策金利を急速に上げる可能性も、、、等々色々考え出すと何が正解か分からなくなりますが、このコラムが皆様のお役に立てることを願います。